文前提要：决定房产投资收益率高低端主要因素有房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低等，在房价涨幅受到政策打压，首付款比例和房贷利率提高的情况下，房产投资是否还能取得良好的回报呢？
在过去的十年当中，最成功的投资者绝大多数集中在房产领域，很多人初入楼市时，并没有多少资金，经过10年打拼，如今身价超过千万的不在少数。而同一时期进入股市的投资者，大多还处于亏损或是微利状态，除了靠公司上市发大财的人外，很难在身边找到炒股赚大钱的人。这是否意味着未来获得暴利的机会依然在楼市呢？
显然，我们不能因此轻易得出结论。因为，在股市刚起步的10年，也造就了一大批富翁，但由于股市严重透支了未来，导致后10年的涨幅基本可以忽略不计。现在的楼市会否重蹈股市的覆辙呢？我们还需要通过时间来检验。
经历了2009年的暴涨和2010年的调控，2011年投资房产还能获得意外的惊喜吗？要回答这个问题，我们需要对影响房产投资的三个主要因素房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低进行分析（国内的租金收益率太低，投资时基本上不考虑），才能得到更清晰的答案。
首付比例影响投资收益率
在房产牛市时，对投资收益率产生重大影响的因素是首付款比例。首付款比例越低，资金的收益率越高。以上海市一套200万元的住宅为例，我们可以看一下在不同首付款比例的情况下，资金的收益率变化。假设购买这套住房的时间是2009年初，契税按3%计算，一年后以300万元抛出这套房，营业税为总价的5.5%，个调税为2%，交易佣金为1%，贷款利率为基准利率打7折为4.158%，贷款年限为30年。
按照2009年的政策，房贷首付比例最低为2成，也就是说首付40万元，就可以买下这样一套住宅，再支付掉60000元的契税，其余的160万元靠银行贷款，每月还款为7785.1元。一年的时间共需要支付利息66010元，卖房时需要支付营业税165000元，个调税60000元，交易佣金30000元，净利润为618990元，与40万元的首付相比，一年的收益率达到了154.75%。
如果购房者是首付3成购买的房产，在房价涨幅相同的情况下，由于首付款比例提高，贷款额减少，相应的利息支出也减少，最终净利润将上升8252元，达到627242元，但对于60万元的首付款而言，一年的收益率降低到了104.54%。
如果采用5成首付的方式购房，最终的资金收益率降低为64.37%；而如果用全额付款的方式，资金收益率近为34.25%。（见附表1）
目前，房产政策已经明确了首套房首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，而三套以上住房不得贷款，这也就决定了房产投资的收益率不可能像2009年那么高了。
附表 不同首付比例对房产投资收益率的影响
首付比例 20% 30% 50% 100%
买入价（元） 2000000 2000000 2000000 2000000
契税（元） 60000 60000 60000 60000
卖出价（元） 3000000 3000000 3000000 3000000
营业税（元） 165000 165000 165000 165000
个调税（元） 60000 60000 60000 60000
交易佣金（元） 30000 30000 30000 30000
利息支出（元） 66010 57758 41256 0
净利润（元） 618990 627242 643744 685000
投资收益率 154.75 104.54 64.37 34.25
房贷利率是核心指标
在2008年全球金融危机的影响下，2009年并没有多少人对收入的增长抱有乐观的预期，可就在这样的背景下，房价却出现了大幅度的上涨，这又是为什么呢？主要的原因就是房贷利率的下跌。2008年房贷最优利率最高曾达到6.66%，而到了年底最优利率降为了4.158%，如此大的利率降幅，促成了2009年的房价大涨。
2010年4月以后，房产调控新政出台，二套房贷款利率要按基准利率的1.1倍计算，按12月25日加息后的基准利率6.4%计算，二套房贷的利率已经超过了7%，达到了7.04%，比2008年的6.66%还要高。此前，所有的银行都停止执行首套房贷利率打7折的优惠政策，普遍实行的是打85折的政策。近期，部分银行开始对首套房贷按基准利率放贷，使得购房的资金成本越来越高。如果2011年基准利率再提高1个百分点，即使首套房仍能享受85折的优惠利率，房贷利率也要达到6.29%，基本上回到了2008年的利率高峰期。由于国内实施的都是浮动利率贷款，利率的调高对购房者的压力将会持续相当长一段时间，不排除有投资者将面临资金链断裂的问题。
同样，房贷利率对投资房产的收益率也会产生相当大的影响。以上面那个例子为例，在房贷利率为4.158%的情况下，30年100万元贷款前两年需要支付的利息为81786元，如果按最新的基准利率的1.1倍计算，则前两年需要支付的利息将达到139425元，成本增加了57639元，对投资收益率的影响是显而易见的。
100万元30年房贷月供对比
贷款利率 月供 说明
4.158% 4865.69 降息前7折利率
4.480% 5054.98 降息后7折利率
5.440% 5640.30 降息后8.5折利率
6.400% 6255.06 降息后基准利率
7.040% 6679.91 降息后1.1倍利率
房价涨幅趋缓 投资未必合算
2010年，虽然房产调控措施越来越严厉，但房价仍然在顽强地上涨，但从涨幅上来看，已经在明显放缓了。以中房上海指住宅为例，2009年上涨了42.36%，2010年1～11月累计上涨了9.19%，考虑到2010年最后一个月房价也在上涨的因素，全年的涨幅应该在10%左右。根据国家统计局公布的数字，2010年11月全国70个城市的房价涨幅已经回落到了7.7%，2010年12月这个数字还有可能更低。
在房价涨幅降低、交易成本居高不下的情况下，即使不考虑未来可能出台的房产税问题，房产投资是否仍然合算就需要认真分析了，如果房价年涨幅不能达到5%以上，贷款买房还甚至还可能出现亏损的情况。
仍以购买一套200万元的一首住宅为例，按照多数投资者平均持有物业2年来计算，如果房价的涨幅为每年5%，两年后这套住宅升值到2205000元。首付比例为50%，利率分别按基准利率的85折、基准利率和基准利率的1.1倍来计算，2年的利息支出分别是107368元、126589元和139425元，加上要支付3%的契税60000元、5.5%的营业税121275元和1%的交易佣金22050元，净利润全部是负数（尽管房价上涨了，但涨幅无法覆盖所有费用，所以个调税为0）。换句话说如果房价涨幅不大，短期内贷款投资房产将出现亏损的局面。
受银行限贷以及房贷利率较高的影响，部分投资者转而采用全额付款的方式买房，这样做虽然可以减少利息支出，但也降低了资金杠杆，收益率仍然不高。仍然是上面的例子，如果哦不采用银行贷款，两年后房价上涨了205000元，去掉契税、营业税和交易佣金后，余额为55675元，如果是按房产全额的2%缴纳个调税，需缴纳44100元，而如果按差额的20%缴纳，则只需缴纳11135元，显然后一种方式缴税比较合算，扣除后2年的净利润为44540元，按200万元的房款计算，投资两年仅获得了约2.227%的收益，平均每年只有1%多一点，不仅跑不赢CPI，比银行存款的收益还要低。即便房价涨幅能够达到7%，2年的投资回报率也只有3%多一点，平均每年还不到2%。像2009年那样短期内获得暴利的机会基本不存在。
自住可以关注保障性住房
2011年是国家大力发展保障性住房的一年，2010年全国共建成370万套保障房，2011年将开工建设1000万套保障房，未来保障房的数量还会更多。因此，对于目前收入不高，打算购房自住的年轻人来说，完全可以稍微等一等，看看保障房的保障范围究竟又多大。根据上海的经验，凡是购买过住房的人都没有资格申请保障房。如果各方面都符合政策要求，完全可以走保障房这条路来解决住房问题；如果不符合要求，也可以通过资金的积累和收入的提高，来增加购房能力。大可不必在条件不完全具备的情况下，盲目出手当房奴。
温总理为何又向楼市喊话
文前提要：2010年，国家出台了一系列房地产调控政策，然而调控的效果并未显现，在年末时市场甚至再次出现了新一轮上涨的苗头。12月26日，温总理再次对楼市喊话，称有信心让房价回到合理的价位。
调控效果仍未显现
2010年的岁末，房地产市场一下子又成了各方关注的焦点。日前，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝作客中央人民广播电台中国之声节目，他在访谈中表示，2010年采取的十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好。他进一步指出，将继续为实现房价达到合理水平而努力，绝不会退缩，相信经过一段时间的努力，房价会回到合理的价位。
与此同时，中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，这也是2010年年内的第二次加息。货币政策进一步收紧的态势已经非常明显，市场普遍认为，央行后续将连续出台加息的动作。
这一切都被认为是一个信号，是针对房地产市场的强烈信号，给再次蠢蠢欲动的市场敲响了警钟。许多人可能会产生这样的疑惑，为何时值岁末，监管层会再次发出如此强硬的呼声呢？原来，有种种迹象表明，近期市场再次出现了房价上涨的明显预兆，从而引发了购房者极大的不安。记者的一位朋友近期购房，但遗憾的是遭遇了房东的连续跳价，搞得他苦不堪言。而近期在不少城市楼盘的开盘现场，又再次出现了“日光盘”的景象，市场由此又开始变得骚动起来。
一系列数据的发布更是令人感到咋舌，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年12月20日~12月25日上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米，环比前周大涨34%，达到10月中旬以来的最高点，甚至超过了“金九银十”的周成交水平。同时该周上海商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了2010年5月10日以来上海商品住宅均价的最高纪录。
二十一世纪不动产的数据显示，在“二次调控”新政出台两月后，其影响已经明显减弱，上海全市二手房成交量于2010年11月企稳之后，更在12月上半月迎来回升，较上月同期增长约1~3成。而从全国的情况来看，12月20日~12月25日一线城市的房地产市场开始逐渐回暖，除深圳出现价格小幅调整外，北京、上海、广州等地出现量价回升。戴德梁行提供的数据显示，北京新建商品住宅成交量大幅上涨，成交面积36.69万平方米，环比增加11.9％，成交套数3499套，环比增加22.3％。
房价上涨趋势明显
对于发生在2010年岁末的楼市骚动，人们也是非常惶恐不安，它会不会仅仅是在政策等因素作用下发生的“翘尾”行情？然而对此记者并不认同，其实只要我们梳理一下今年以来市场行情发生的脉络，就可以发现这样一个残酷的事实，那就是虽然2010年调控的声浪一浪高过一浪，但楼市却始终没有改变上涨趋势，让人大失所望。与此同时，购房者只能面对置业越迟房价越高的尴尬现状，让他们在无奈与痛苦中苦苦挣扎。
对此中原地产分析认为，2010 年可谓是宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、行政等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，甚至不惜误伤改善及首次置业者。春节后的量价齐升直接导致“新国十条”出台，随后市场迅速转入低谷，第三季度市场逐步恢复，旋即“9.29 新政”发布。然而截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行，随时可能掉头向上。通过图1二手房价格指数月度走势我们可以发现，该指数仅在5月“新国十条”出台后出现了暂时的休整，但随后即出现了继续上扬。根据中原发布的二手房指数显示，11月5大城市房价依然坚挺。天津和广州价格指数环比涨幅均超过1.5%。数据显示，相比“国十条”新政的影响，“9.29”新政的出台对市场影响期限更为短暂。自11月下旬开始，各地市场成交已明显好转，与此同时市场价格并未出现下跌迹象，只是涨幅有所收窄，不少城市房价仍然处于上涨过程之中。
除了二手房市场之外，新盘市场也同样保持了这样的上升势头。根据表1中国指数研究院最新推出的百城住宅价格指数显示，2010年11月住宅价格环比涨幅前十位城市分别是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%~3%之间。而通过表1我们可以发现，当前中国的一些热点城市的房价指数仍然居高不下，不仅环比仍在上涨，而且同比的涨幅都非常大。
表1：2010年11月十大城市住宅价格指数
排序 城市 环比涨跌 同比涨跌 样本平均价格
（元/平方米）
1 武汉 1.72% 19.44% 7010
2 成都 1.41% 26.88% 7708
3 重庆 1.01% 32.75% 6452
4 广州 0.63% 27.43% 14468
5 上海 0.40% 37.24% 23333
6 杭州 0.28% 43.76% 20564
7 深圳 0.21% 33.34% 24601
8 北京 0.14% 38.50% 22348
9 天津 0.10% 34.24% 11662
10 南京 -0.07% 36.48% 12010
（数据来源：中国指数研究院）
如果说不同的统计口径会形成数据上的落差，然而即使是来自国家权威部门的数据，也证明了房价仍在上涨这一事实。2010年12月国家统计局发布的报告显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点，但是环比上涨幅度比上月扩大0.1个百分点，达到0.3%，这已是9月份以来房价连续第三个月出现环比上涨。与此同时，全国商品房销售也一举扭转低迷局面。当月全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%。并且，房地产投资仍保持较高增速，11月全国房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。
市场失控后果严重
市场是无情的，楼市始终没有能走出“越调越涨”的怪圈，这不由得令人感到悲哀。然而人们更为担忧的是，在连续出台了那么多政策后房价尚且没有任何松动，如果一旦明年出现一些不可预见的因素，房价岂不要呈现“乱涨”的局面，这太令人后怕了。
其实，监管层正是看到了房价过快上涨可能带来的严重后果，才连续出台了一系列调控措施。对此中国指数研究院分析认为，究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似。自2002 年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%~6%，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001 年的10%提高到了2009 年的25%，居民储蓄“搬家”进入房地产的现象十分显著。
显然，如果不能有效地调控楼市，其产生的后果将会非常严重。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，此前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚，使得房地产市场充满投机气氛，不仅导致房价在短期内过快上涨，也带来许多结构性问题，如房屋空置造成的土地资源无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力恶化等。而中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海进一步认为，房地产是大民生问题，如果解决不利，后果比矿难还严重，一定要实现严厉的问责制。
现在我们已经来到了问题的根本：的确，我们无法回避房价上涨的事实，但事情的关键是，市场必须脱离病态的繁荣，走一条健康发展之路。
为什么楼市调控难见效
文前提要：2010年楼市遭遇史上最为严厉的调控，但效果却一般，大部分地区房价不降反升，这是多种因素造成的结果，诸如需求旺盛、负利率、土地价格攀升等等。不过随着调控叠加效应的逐渐显现，房价回调可期。
文》本刊记者/甄爱军
中国的楼市似乎遭遇了这样一个怪圈，越调控房价反而越高，究竟是什么原因导致调控屡屡失效呢？
我们将其归结为五个方面的原因，主要包括刚性需求和投资性需求旺盛，地价攀高，房地产开发商暂无资金链断裂之忧，长期的负利率状态，以及房地产市场供应结构不合理、障性住房缺少等。
但中央政府并未打算放松调控，目前只是因为调控叠加效应还没有完全显现，成交量的萎缩最终还是会导致开发商资金吃紧。因此可以预见，未来房价回归理性状态指日可待。
需求不因调控而“退烧”
调控并未使得需求“退烧”。不管是刚性需求，还是投资性需求，在调控期间，仍然存在而且热情高涨。
据了解，仅上海市，最近几年来每年有超过10万对新人结婚，如2008年在民政部门登记结婚的有13.89万对，2009年则达到14.74万对，这些基本上都会转化为有效市场需求。假设其中有八成新人购房，那么仅2009年对楼市交易量的贡献就达到了11.8万套，占整个住宅市场交易量的两成多。
今年楼市虽然经历调控，但并未对让刚性需求放弃购房计划，充其量只是推迟置业时间而已，北京华远集团总裁任志强把这种情形比喻成为“摁在水里的气球”。包括“限购令”、“限贷令”以及“限外令”等行政干预色彩严重的调控措施，使得包括改善型等刚性需求的购房成本大增，同时调控给市场造成价格回落的预期，因此在短时间内的确会造成交易萎缩的现象。中原集团地产研究中心最近发布的一份行业研究报告预计，2010 年全年一线城市新房成交量同比降幅在5 成以上，其中北京和深圳降幅约5 成，上海和广州将达6～7 成。
而从长期来看，由城市化进程带来的新增增量，仍然如同一头饥饿的猛兽，在疯狂吞噬房地产市场的供应。蔡为民表示，2010年全年大约有将近1400万农村人口进城，这给房地产市场带来的需求是巨大的。目前中国的城市化比例为42%，而西方发达国家则已达到80%以上，可见中国的城市化进程是一个长期的过程。
负利率下买房才是硬道理
我们正经历着一个负利率周期。当负利率成为常态的时候，民间资金出于保值增值诉求，包括不动产在内的资产成为民间资金觊觎的对象。
所谓负利率，是指通货膨胀率高过银行存款利率。2010年2月份CPI同比增长2.7%，而银行利率是2.25%，宣告了负利率周期的到来。这种情形下，如果你只把钱存在银行里，会发现财富不但没有增加，反而随着物价的上涨缩水了。这就是所谓的存款实际收益为“负”的负利率现象。
为什么资金会看重不动产呢？国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏这样向记者分析道，存入银行钱要贬值，边际投资报酬率为负，存得越多赔得越多，投资股市也不一定能够赚钱，而投资房产却最为稳妥实在，可规避高通胀，因此不动产成为资金追捧的对象，则不足为怪了。
从历史经验来看，负利率周期内，投资房产的意愿会大大增强。从2007年2月至2008年10月负利率周期与住房销售价格指数看，二者呈明显的相关性，负利率的出现会催生房价的走高。
在2010年年底，央行两次加息，银行利率达到2.75%，虽然市场普遍认为CPI可能会回落到5%以内，高于2.75%已是铁板钉钉。2011年还会维持负利率吗？复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示可能性非常大。
不过，随着中国进入加息通道，未来居民储蓄负利率的状况将得到一定的改善，对抑制房产投资性需求起到一定的作用。
土地财政依赖症暂无药可救
面粉（土地）又涨价了，面包（商品房）还能跌价吗？面对土地价格不断上涨的格局，购房者心中发出这样的疑问。
2010 年，经历着“新国十条”和“国五条”的宏观调控，土地出让市场的热度却未有冷却迹象。特别是临近年底，年度出让计划尚未完成的城市大规模集中推地，使土地市场再现火热景象。
2010 年政府加大土地供应，土地购置面积大幅增长，超过2007 年峰值水平。国家统计局数据显示2010 年1～10 月，全国土地购置面积约3.28 万公顷，2009 年同期约为2.41 万公顷，增幅超过3 成，2007 年同期约为3.14 万公顷。分区域来看，2010 年东部土地购置面积增长较快，同比增长分别为东部53%、中部26%、西部20%。2010 年1～10 月份土地购置费较2009年同期激增7 成，整体地价水平迅速走高。分区域来看，东部和中部的土地购置费增长较快，同比增长分别为东部89%、中部67%、西部43%（具体可见表1）。上述数据表明，东部地区仍然保持领先的发展地位；而中部地区土地价格增长明显，处于强劲发展期。
表1 全国及分区土地购置情况（2008-2010 年）
时期 土地购置面积（万公顷） 土地购置费（千亿元）
全国 东部 中部 西部 全国 东部 中部 西部
2010年1-10月
2009年1-10月
2008年月1-10
2007年1-10月 3.28 1.60 0.92 0.76 8.01 5.51 1.37 1.13
2.41 1.04 0.73 0.64 4.54 2.92 0.82 0.79
2.96 1.35 0.85 0.76 4.41 2.84 0.77 0.80
3.14 1.50 0.77 0.86 3.57 2.33 0.54 0.70
注：数据来源为中原集团研究中心
其中最为引人关注的还是楼面价整体上涨。从各城市平均溢价率来看，一线城市普遍下降，二线城市普遍提升。从各城市平均楼面地价来看，整体处于上升趋势，由于上海、广州今年推出大量保障性住宅建设用地，因此在一定程度上拉低了平均楼面价格，因而一线城市仅北京增长，但二线城市增长态势非常明显（具体见表2）。
表2 十二个重点城市居住用地出让流标率、溢价率及地价（2010 年）
城市 平均溢价率 平均楼面地价（元/平方米）
2010年 2009年 2010年 同比增幅
北京 67% 95% 7968 39%
上海 117% 132% 6461 -10%
广州 38% 73% 4887 -13%
深圳 32% 60% 2820 -50%
重庆 40% 18% 2444 31%
天津 20% 11% 1897 34%
武汉 — — 1857 2%
成都 52% 24% 2205 44%
南京 86% 67% 5351 54%
杭州 63% 65% 10838 15%
沈阳 36% 8% 1313 12%
长春 13% — 1580 -8%
12城市平均 51% 55% 4135 13%
注：数据来源为中原集团研究中心
土地成交面积的增加，以及价格的上涨，其根本原因在于土地财政依赖症。尹伯成表示，土地财政已经成为地方财政收入的主要来源，尤其是经济欠发达地区，对土地财政依赖程度更深。
在尹伯成看来，地方政府对土地财政的依赖，使得它们根本就不愿意看到房价降下来。“如果房价降下来了，土地还能卖到更高的价钱吗？土地卖不出高价，地方财政收入就会受到影响。”他说。因此在降房价和保证财政收入这个问题上，地方政府更加倾向于选择后者。更让人担忧的是，在未来一段时间内，即经济转型尚未完成之前，还不到可以取代土地财政的其他方式。
中国人民大学公共管理学院土地管理系主任、土地政策与制度研究中心主任叶剑平教授分析指出，今年地方政府财政收入为两万亿元，2010年地方的融资要有近10万亿元，也就是说靠土地去融资的话，相当于它的地方财政收入的5倍。实际上就是地方的收入能力放大了5倍，这都来自银行的贷款。如果未来的地方收益下降，比如说高价的土地卖不出去的时候，就形成了坏账，会导致金融危机。而一旦这种假设出现，就会导致产生“中国式次贷危机。”
但地方政府同时又面临两难境地，中央要求建设保障性住宅，这些钱必须从卖地中取得。“如果卖不出高价，地方政府哪来的钱建设保障住房呢？”尹伯成反问。
开发商不差钱
目前开发商还“不差钱”，所以他们可以撑更长的时间。
在490期封面文章《何时买房》中，我们对所有上市房产开发企业的资金情况进行了统计分析，到2010年第三季度，总体141家公司其货币资金总额达到了2102亿元，也就是说，有了这些钱“打底”，开发商降价促销的意愿大大降低。
而从另外一个层面来看，今年楼市开发仍然处于高速增长阶段，这也说明房地产开发资金充裕。根据国家统计局公布的数据表明，在2010年1～11月，全国房地产投资完成4.27万亿元，其中住宅投资完成3万亿元，同比去年同期增幅分别达到36.5%和34.2%。任志强近期在自己的博客中也对2010年全国楼市投资情况作了一个总结，其中就提到在2010年，整个房地产行业保持了25%以上的投资增长，并且是所有产业中唯一一个高于全国固定资产投资增速的行业。
任志强还注意到这样一个现象。即银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。他这样写道：虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已经完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。
供应结构不合理
供应结构的不合理，使得原本不具备购房能力，或者购房能力不足的人群，也被强迫进入市场，这在一定程度上造成了市场供应紧张，并由此对房价形成支撑作用。
针对目前这种状况，尹伯成不无遗憾地说：“如果5年前政府就重视保障性住房建设，也不至于会出现目前这种情况。”他所说的“这种情况”，则是指房价不断攀高，从而招致从严调控。
在此之前，地方政府不太重视保障性住房和普通住房的建设开发，甚至有地方政府居然阳奉阴违，公布了中低价房建设计划却不实行。但东部沿海城市以及各个省份的中心城市，外来流动人口数量巨大，因而形成有着实际购房需求的群体，数量也很庞大。加上本地中低收入人群，也迫于无奈进入商品房市场，各种力量形成合力，从而对房价形成了强力支撑。
中国指数研究院副院长陈晟在接受本刊记者采访时表示，在2008年之前，全国用于保障性住房的投资只有80亿元，而当年整个房地产市场销售额却达到了4万亿元，仅仅只有它的千分之二。
陈晟说：“虽然从2008年开始在保障性住房方面进行投入，但当年仅完成20%。2009年的完成情况也不是很理想。直到2010年才彻底得到改善。”由此看来，住房供应结构不合理的格局，在目前仍然会存在。
根据“新国十条”规定，新批土地中明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，这三类住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。陈晟表示，从目前的执行情况来看，各地基本上还是按照宏观调控政策在执行。但政策真正发挥作用，还要等待一年半的时间。“根据开发建设周期来推算，从拍得土地到最终商品房上市销售，需要1.5～2年时间。”陈晟说。
专家预测，而住房供应结构完全实现调整，即“三类房”市场供应比例达到70%，则需等到“十二五”规划实施中期，也就是2013年前后。
一线城市房价或率先调整
在2011年，调控措施的叠加效应不断显现并完全释放出来，而观望造成的成交量的萎缩最终还是会导致开发商资金吃紧，由此导致房价调整局面出现。
中原集团研究中心预测，就供应方面而言，在最近一轮开发建设周期内，潜在的住宅供应将有大幅增加；同时开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款，均表明2011 年住宅的实际供应量将有明显提升。需求方面，此轮政策调控的重点是遏制投资、投机需求，“限购令”的实施更令市场以自住需求为主，从而导致2011 年住宅成交量大幅提高的可能性很小。
但随着通胀的预期提高，在缺乏其他投资渠道的市场下，选择投资房地产作为财富储存方式的需求，也成为支撑市场的不可忽视的因素。抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价上涨的理由，但却能成为防止房价大幅下跌的原因。各方因素的综合作用，预计2011 年全国住宅市场价格总体将维持稳定。但一线城市极有可能会出现回调，不过幅度有限，在5%左右。如果同时考虑到开发建设以及财务成本的成本增加，显然实际降幅要超过5%。
若以10%的增速计算，2011 年全国商品住宅月均销售约8500 万平方米，而同期每月潜在可供应量约有1 亿平方米。长期困扰市场的供不应求矛盾将在2011 年得到阶段性缓解。这也为全年房价维持稳定或小幅波动奠定了基础。
表3 部分城市2011年楼市行情预测
城市 供应面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 成交均价（元/平方米）
2010 2011 同比 2010 2011 同比 2010 2011 同比
北京 1218 1623 33% 987 1005 2% 20597 19567 -5%
上海 1582 2113 34% 1572 1730 10% 16306 15490 -5%
广州 655 1273 94% 616 790 28% 12922 12276 -5%
深圳 376 297 -21% 321 301 -6% 20344 2000 0%
天津 — — — 1016 1067 5% 9718 10690 10%
重庆 1852 3050 65% 1921 2306 20% 6592 7251 10%
成都 766 979 28% 901 1036 15% 8252 9077 10%
杭州 366 438 20% 276 290 5% 23321 24487 5%
注：数据来源为中原集团研究中心
来源:理财周刊
编辑：鲁玲
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