发布会现场 

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　　为了跟踪和判断行业发展形势，全国工商联房地产商会发布《2010年中国房地产市场发展研究报告》，报告认为，2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。

　　时间：2010年2月4日

　　地址：国宾酒店 2F黄浦厅

　　以下为现场实录

　　【主持人（全国工商联房地产商会秘书长 钟彬）】：尊敬的各位来宾，尊敬的各位媒体界的朋友，大家下午好！非常欢迎大家参加“2001-2010年中国房地产市场报告年度发布会”！首先请允许我介绍一下今天到会的嘉宾，他们是：

　　华远地产董事长任志强先生；

　　国家发改委宏观经济研究院罗云毅所长；

　　RECIO工作室博士刘琳；

　　RECIO工作室博士任荣荣；

　　RECIO工作室博士郑征；

　　RECIO工作室博士王震；

　　今天有几个报告连续给大家发布，一是《2009-2010年中国房地产市场报告》；二是《部分发达国家和地区房地产周期比较研究》；三是《迁移人口对城市住房需求的影响》；四是《城镇居民住宅资产、家庭财产与消费支出研究》。

　　我昨天晚上赶回北京参加这个报告，现在RECIO报告在全国的影响非常大，包括昨天我在成都，成都建委的主任明确希望我们这个资料跟他们分享，还有各地的开发商、企业家以及上下游链条的企业都非常希望我们一起分享这个东西。今天来了非常多的媒体朋友，也希望媒体朋友能够把我们这个报告有一个更好的传播，能够更好的看待我们这个行业，让它更可持续的发展。

　　下面有请任荣荣发布《年度市场报告》和《部分发达国家和地区房地产周期的比较研究报告》，大家欢迎！

RECIO工作室博士任荣荣

　　【任荣荣】：各位来宾下午好！下面我代表RECIO工作室的团队发布两个报告，一是《2009-2010年中国房地产市场报告》，第二个是《部分发达国家和地区房地产周期比较研究》结果。

　　首先看这一个报告，2009年房地产市场运行特征可以从供给、需求、价格来看。从需求上看，房地产市场需求旺盛，商品房销售面积达幅增加，各地二手房市场活跃。

　　商品房各项建设指标，2009年商品房新开工面积和竣工面积增幅均比去年增加，同比增加12.5%，增幅增加10个百分点。竣工面积7亿平方米，同比增加5.5%，增幅增加9个百分点。

　　从2009年个月份的数据来看，各类物业包括商品住宅、办公和商业用户，新开工的增幅均在下半年得到比较快的增加，这表明房地产存货已经得到消化。

　　2009年房地产开发投资增幅逐月增加，总体增幅仍低于去年同期，09年房地产开发完成3.6万亿，同期减少4.8个百分点。

　　房地产开发投资中，建安工程费比重持续增加，09年的建安工程费由08年的69.8%增加到71.3%。同时土地购置费的比重和开发比重均比08年出现下降。

　　从土地购置和完成开发情况来看，09年全国房地产开发企业完成土地购置3.2万平方，这个增幅高于08年10个百分点左右。

　　同样09年完成开发土地面积继续负增长，降幅比08年14个百分点。

　　从需求方面来看，09年商品房销售面积达幅增加，这个趋势大家都是有感受的，09年商品房销售面积9.4亿平方米，同比增加42%。从各个月份的数据来看，商品房的销售面积从3月份开始出现同比增加，之后增幅逐月增加。

　　在不同的物业类型里面，商品住宅销售面积同比增加44%，办公楼和商业用房销售面积分别增加31%和24%。

　　在一系列优惠政策作用下，09年各地二手房市场表现活跃，二手房交易量从3月份出现大幅增加，之后各月二手房持续活跃。图中以宁波、郑州、成都和广州二手房的做了一个统计，宁波是08年的3倍，郑州是08年的2.2倍，09年北京市二手房成交量是08年的3.8倍。

　　在二手房市场中还有一个特点，部分城市二手房市场的份额超过新建商品房，成为房地产市场的主导力量。以北京、广州和宁波为例，1-11月份，北京、广州、宁波二手房的成交量是同期新建商品房成交量1.15倍、1.10倍和1.17倍，在北京二手房成交量首度超过了商品房。

　　从各类价格来看，09年前三个季度，全国70个大中城市土地交易价格同比上涨2.6%，环比上涨4.5%。各个季度，一季度土地价格环比下降1.3%，二季度上涨2.3%，三季度上涨3.5%。

　　09年房屋销售价格经历了一个由降转升涨幅逐月增加的过程，房屋销售价格从3月份开始出现环比上涨，之后涨幅逐月上涨，1-12月份房价累计上涨7.75%。

　　从价格的同比来看，70个大中城市房价从6月份开始表现为同比上涨，之后涨幅逐月上涨，全年增加1.53%。从70个大中城市来看，三季度开始上涨，上涨1.9%，四季度上涨5.8%。

　　新建住宅环比变化于08年8月份开始为负增长，持续7个月。二手房住宅环比变化于08连10月份出现负增长，持续5个月。在不同的住宅类型里面，普通住宅的价格涨幅是最大的，环比累计上涨11%，高档住宅环比累计上涨7.3%。在70个大中城市里面，有60个城市新建住宅和二手住宅都呈现上涨。

　　截至到09年前三个季度，房屋租赁价格仍然表现为下降，同比下降0.8%，从各个季度来看，1-3季度，房屋租赁价格同比跌幅0.5%、1.4%和0.5%，三季度租赁价格降幅有所收窄。

　　从各个季度来看2009年房地产市场的表现，一季度房地产市场整体呈现的特征是房屋成交量增加，3月份开始房价止跌，但那时候房地产开发意愿低迷；09年二季度房地产市场需求继续增加，各地区房产购置景气开始回升；09年三季度开始，房屋成交量保持快速增加，房价涨幅继续增加，房地产开发投资意愿回升。09年四季度，供给量增加，房价上升。

　　以上是对09年房地产市场运行状况的回顾，下面来看2010年房地产形势预测。

　　2009年房地产市长的快速复苏反映了宏观调控政策的效果。09年的宏观政策是全力“保增长”。

　　在上述政策作用下，我国宏观经济企稳回升，出现通胀预期，到四季度GDP全年增长8.7%。

　　09年城镇居民家庭可人均支配收入是17175元，比上一年增长8.8%。

　　房地产市场优惠政策作用下，特别是七折利率的作用下，08年当地居民住房支付能力有所提高。

　　在调控政策的作用下，09年房地产市场与宏观经济同步实现V型反转，房地产市场的快速复苏一方面反映了政府果断实行的一系列经济刺激计划的效果，另一方面也体现了房地产市场本身供求因素的相互作用。从房地产市场内部供求因素的变化来看，08年我国商品房新开工的增幅比07年减少17个百分点，09年前三个季度商品房新开工面积同样表现为负增长，对应市场的快速回升，供给增加之后，客观也加剧了市场的供求矛盾，这也是导致09年房价快速上涨的因素之一。

　　分析2010年房地产市场走势的时候，我们认为仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，从宏观经济上来看，2010年我国宏观近来继续保持平稳增长。根据多数专家的预测，2010年我国GDP在9%左右，但物价水平会上升，如果调控措施得长，2010年会保持一个温和的水平。

　　从政策环境来看，2010年继续相对宽松的政策环境不确定性加大，虽然在政府工作报告中仍然提出2010年要保持宏观整车的连续性和稳定性，积极实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但同时强调要把握政策实施的力度和重点，将调结构、防通胀作为重点。

　　从房地产市场环境政策来看，房地产政策由宽松逐步收紧。在国务院常务会议上提出要遏制部分城市房价过快上涨。

　　总体上来看，2010年房地产市场调控以增加供给、抑制投机和加快推进保障房建设为主。2010年我国保障房建设力度会大力推进。

　　在经历了09年房屋销售量大幅上升和宽松的货币政策之后，当前房产充裕，房地产开资金发来源比上年增加了44%。

　　在上述发展背景下，我们保持对房地产市场谨慎乐观的估计。预计2010年，房地产需求将继续增加，但增幅低于09年。从供给上来看，2010年房地产市场供给继续增加，主要是因为09年下半年商品房新开工面积已经增加，将对2010年的市场形成新的供应，就是保障性住房建设力度加大，会为市场提供更多住房供应。对房价的预测结论，我们预计2010年房价会保持稳中有升。

　　以上是对2009年房地产市场运行状况和2010年的预测，下面发布第二个报告，RECIO专题报告之一，研究的是部分发达国家国家和地区房地产周期比较结果。我们身有干涉的是07年底全球金融危机爆发和发展对我国房地产业产生了迅速的影响，在08年结束了持续8年的上涨转为下降，此后，在各种刺激政策的作用下，房价在持续下降8个月后企稳并又迅速上涨回至历史高位。这个报告主要对美国、日本、香港历史上宏观经济和房地产的发展历程进行了周期分析。

　　按照英国皇家测量师协会的定义，房地产周期是指所有物业回报率不规则重复出现的波动。我们的报告采用房价变化率作用周期的度量指标，采用GDP作为宏观经济的度量指标。

　　对周期的划分采用的是像上升期、顶风、下跌期和谷底这样的方法。

　　主要研究结论，一是对房地产周期的识别。首先看美国，美国自1970年至今共经历了5个较为完整的经济周期和房地产周期。图中给出几个周期的划分的线是以房地产周期为准。

　　日本是从1970年至今共经历了5个经济周期和3个房地产周期。

　　香港自1990年以来，共经历了3个完整的经济周期和房地产周期。按照房地产周期划分，第一个周期是1990到1995年，第二个周期是1995到1998，第三个周期是1998年到2006年。

　　二，房地产周期特点。从美国、日本、香港房地产周期的变化来看，房地产周期长度是在逐步增加的。根据我们的研究结论，房地产周期的长度为3-11年，平均大约为7年。从时间变化来看，房地产周期从4年左右到10年左右，房地产周期的上升期是要明显长于下降期的。

　　对房地产周期名义房价的总结，在各国房地产周期里面，实际房价在下降期通常表现为下跌的，就像第三栏数据所示，但名义房价在下降期也经常是上涨的。

　　房地产市场的复苏是一个艰难的过程，通常需要较长的时间。在周期时间里面，以谷底达到趋势线为房地产市场的度量，发现这个时间里，房地产市场复苏时间在上升期总的时间要占据一半的时间。而当房价到趋势线以后，会达到一个上涨，而且很快达到一个高峰。

　　三，房地产周期各阶段的表现。

　　在房地产周围的上升期里面，我们发现住房的交易量和新开工量逐渐增加，房价涨幅波动增加，房地产市场表现出量价齐升的现状。在上升期过程中，住房交易量和新开工的量变化通常要领先房地产市场变化一到两年达到峰值。

　　在周期估底，房价涨幅达到最小或出现负增长，而此时住房交易量负增长沉重明显收窄或出现小幅上涨，房地产市场表现出量升价下跌得状况。在整个过程中，住房交易和新开工量也通常领先于房价一到两年达到最低值。

　　第四，对比房地产周期和经济周期的关系。

　　在复苏期，多数情况下，宏观经济的复苏要领先和同步房地产市场的复苏。这个表是对美国、日本和香港的情况做了一个总结。

　　周期内名义房价涨幅和GDP增幅的比较，从各个国家和地区房地产周期内，名义房价、实际房价和GDP的累计增幅来看，周期内名义房价的涨幅高于GDP，实际房价涨幅通常低于GDP增幅。

　　用同样的指标和方法对我国房地产周期和经济周期进行了一个判断，因为我国房地产市场发展阶段比较短，房价从1998年开始。这个图给出了一个识别结果，在可比的一个周期里面，我国的经济周期从99年到2008年，房地产周期从2000年开始到2008年，我国房地产周期的低谷滞后于经济周期一年，而波峰领先于经济周期两年

　　在识别的过程中，我们发现我国房地产市场的变化受宏观的政策的影响比较明显。由于我国房地产市场发展时间较短，所以不能很准确的总结。

　　这是专题报告的结果。谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢任荣荣博士！

　　补充介绍刚的嘉宾首开的赵康博士。

　　接下来的报告请郑征博士，他的题目是《迁移人口对城市住房需求的影响》，有请！

RECIO工作室博士郑征

　　【郑征】：大家下午好！我代表RECIO发布另外一个报告《迁移人口对城市住房需求的影响》。区别我们国家城市人口是快速的增长，在快速增长的城市人口中迁移人口是主要的构成，自然的迁移人口就会对城市住房需求产生重要的影响。而本身城市房地产市场分析，人口变动也是一个主要和基本的变量。

　　（PPT）这是09年给出我国城市变化的图表，1990年到2008年，从这个图上可以很清楚地看到，总人口有3亿多增加到6亿多。而在这个过程中，不是城市原有人口自然增长。这个话听着有点费劲，就是说不是原有户籍加上迁移过来的人自然增长的人始终占据最大的比例。这个图里面，绿的是机件增长，红的是原有人口的自然增长。

　　这就引发我们一个思考，如果迁移人口成为城市人口增长的主要构成，而且它必然会对我们城市住房需求产生必然影响的话，那么迁移人口的住房需求在城市住房需求总量中究竟占多大比例？迁移人口的居住方式对城市住房需求又有什么样的影响？自然我们就会联想，未来迁移人口变动趋势对我们又会产生什么样的影响。

　　这个题做起来比较麻烦，第一个首先就是关于迁移人口的定义概念，在咱们国家对迁移人口这个概念目前还没有一个完全确定的概念，现有关于人口管理中有两大套体系，第一套是公安系统，户籍管理系统；第二套是计划生育和统计局的人口调查。在公安系统，他对迁移是以户籍的变动，就是我从上海迁到北京为迁移人口。可是在计划生育和人口调查中相反，是指户籍登记地没有发生变动，人动了，怎么动了呢？就是跨出你的户籍登记地辖区，而且到另外地区连续生活超过6个月以上，这样的人口叫迁移人口。这样带来一个问题，我们怎么界定迁移人口？我们为了研究方便，我们强调城市人口增加增量这个意义上来讲，采用户籍登记地在外地，但在本地生活居住时间超过6个月以上的迁移人口。

　　从迁移的方向来讲，从农村到城镇，也有城镇到城镇的迁移。我们的研究主要是研究农村到城镇和城镇到城镇，城镇到农村的迁移也有，但不在我们的研究范围之内。

　　迁移人口占我们城市人口的比重有多大？很简单，就推算根据人口的增量就行了，但是定义很模糊。目前没有把迁移人口作为主要统计对象进行各方面的统计调查，我们就采取了一定的技术手段，在现有的手段里面一点点的去推算。用一个比较有说服力或者比较直接的办法，用人口普查和人口抽样调查的方法，在第五次全国人口普查和05年全国1%人口抽样调查中都有关于迁移人口的调查。它的范围涉及到县以及县以上。直接在这个数据库里面计算出面积增长比。（PPT），大家看这个表。

　　按照人均面积增量的实测值跟理论值不符，现在统计年鉴上给出的城市居民人均面积按照增量来算，理论上的值比现有的值大。从这儿来推断，大的那块是谁的呢？应该是非原有户籍人口把它占用掉了。根据这样的思路推算，大概是40%。

　　还有一个简单的数学推导，根据原有人口的自然增量和迁移人口的增量，以及原有人口居住面积和迁移人口的居住面积做了一个公式的推算。那个计算结果是32%。

　　根据三个数据样本，结果是在1990年到2008年，在中国城市新增住房的总量中，来自迁移人口的住房需求大约占到30-40%。

　　迁移人口住方式对城市住房市场的影响是什么？主要是根据2000年全国人口普查和2005年全国1%抽样调查数据库的数据来看。（PPT）绿色的是2000年的情况，红的是2005年的情况，做了一个本乡镇的非农户籍、外地非农户籍以及外地农村户籍，根据自有和租赁做了一个研究，本地居民80%是自有，80%是租赁，外地迁移倒过来，80%租赁，20%自有。非农户籍的迁移，也就是城镇到城镇的这一部分人口的自有明显高于农村到城市的，达到42%、43%。

　　途径是什么样的呢？基本上本乡镇原有户籍这一块，他们的市场化是很低的，大约20%左右。这里包括自建、购买经济适用房、房改房这三大类都不称为市场化。而相反外地农村户籍主要通过市场化，非农户籍的比值最高，主要通过市场实现。农村的相对较低，这里有一部分跟打工的人居住在工厂有关。

　　对于城市房地产市场的基本影响大概是这样的结果，他们成为城市租赁市场的主要需求者，原有城市人口与迁移人口之间形成一个“沙漏”的住房梯次消费。近年出现一个变化趋势，迁移人口开始对新建住房需求的增加。

　　简单解释一下，租赁市场的主要需求者这个很好理解。第二条，大体意思就是本地居民通过房改，经济适用房、自建满足居住之后，他要进一步改善，就把这一部分房倒出来由迁移人口居住，他们就进入城市新建的住房中去这样一个大体的变化机制。这样的机制对城市房地产市场的影响大家稍微深一点就可以想到买第二套房或者投资用房对整个房地产市场有什么影响，如果没有这一部分需求，城市的租赁供给是不存在的，或者说也抑制的。迁移人口的居住实现通过租赁市场，他的供给肯定面临不足。

　　迁移人口开始对新建住房需求的增加和最近一段时期，两年来城镇到城镇的迁移人口有大幅增加有密切关系，也就是由边缘省份的城市，或者由本省中小城市向大中城市迁移的人口逐渐增加，而且他们的增幅已经超过了由单纯的农村向城市的迁移。

　　迁移人口变动趋势以及影响。先看一个基本前提，就是我们国家总的人口变动趋势。这个是计生委在联合国人口统计下做的模型预测，我们按照TFR=1.7来算，我们国家的峰值预计达到15亿，转折点大概在2031年开始人口下降，在2028年左右达到峰值。这个就是我们基本的人口变化趋势，白的是按1.8，我想告诉各位的是，08年的推算数综合生育率北京已经降到1.43，而且综合生育率还有逐步下降的趋势，这就意味着我们的人口峰值有可能会提前出现，人口总量的拐点有可能比2031年还要早一点到来。把这个因素作为一个参考，而不作为主要推出的因素。

　　迁移人口变动总趋势禹城市化进程密切相关。预计，大概在2020年左右，可能会达到68%的城市化水平，1990年到2008年城市净增人口，（PPD）绿的是城镇年新增人口，灰的是城镇原有自然增长数，红的是农村转移人口。今年的自然增长率的人口，包括上一年的迁移，但迁移的这一部分人未必就有户籍的变动，从公安口来讲如果户籍发生变动就是迁移，但我们的报告刚好是倒过来的。

　　根据前面的基础数据我们做了一些推算，在2020年之前，年度全国迁移规模大概1700万左右，城市人口的年度增长规模全国1300万左右。流向依然以农村向城市转移为主，目的地就是珠三角、长三角和环渤海，依然是全国人口迁移的基本趋向，而且小城市向中等城市、大城市、超大城市集中的趋势大体稳定。但有一个新的倾向，省内的迁移人口增幅有可能会超过省际的迁移人口增幅。由此我们的一个推断，在2020年之前，城市住房的需求总量依然处于上升期，但在全部新增住房需求中，来自迁移人口的需求量有可能要下降。户籍制度没有根本性改变的前提下，迁移人口比例会大幅上升，北京已经接近600万了。

　　基于城市户籍基础的城市保障住房需求必然要下降，而迁移人口的住房保障压力日益增加。

　　关于第三个结论不用很严谨的逻辑推出来，如果户籍制度不改变，如果城市原有人口自然的增长率还是处于比较低的水平，而人口主要还是来自于迁移人口的话，整个城市住房的需求压力依然来自于人口结构在全国范围内的变动。

　　以上就是城市迁移人口的趋势。谢谢大家！

　　【主持人】：感谢郑博士的精彩阐述。下面有请王震博士做《城镇居民住宅资产、家庭财产与消费支出研究》的报告，有请王博士！

RECIO工作室博士王震

　　【王震】：大家下午好！我们做这个研究是《城镇居民住宅资产、家庭财产与消费支出研究》，主要内容一个是城镇居民住宅资产的情况；二是住宅资产与居民家庭财产结构的分析；三是住宅资产与财产刑收入的关系的分析；最后是住宅资产与居民消费支出影响的研究。

　　第一，城镇居民家庭资产部分。

　　背景，居民家庭财产的快速增加以及十七大报告中提出的创造条件让更多群众拥有财产刑收入的提法。随着城镇住房制度的改革，住宅财产也逐渐成为城镇居民家庭财产的主要构成部分。住宅产品的增加对居民消费支出究竟构成什么样的影响。

　　住宅的实物形态，人均与户均住宅面积增加大约1.5倍，年均增长4.12%。

　　住宅资产和家庭财产的分析，由于数据限制的原因，仅考察住宅资产、金融资产和耐用消费品价值这三部分的相对占比情况，生产资料的价值没有获得这个数据。

　　金融资产估算方法是通过金融性资产收入除了当期的平均利率再加上期末的首存现金。耐用消费品是国家统计局公布的年末每百户家庭耐用消费品拥有量。

　　在03年，户均金融资产5937元，耐用消费品是18632元。08年住宅资产分别是当年金融资产和耐用消费品价值的23倍和6.5倍。

　　三项资产的相对占比，住宅资产占的综合比率一直是最高的，03年住宅资产占三项资产的综合比例78.6%，08年上升到83.6%；金融资产03年35.2%，08年3.5%；耐用消费品03年16.3%，08年13.5%。

　　这种情况和其他国家的情况大体相似，从其他国家的经验分析，住宅资产一直是家庭财产构成的一部分。上面有一个世界财富报告摘过来的图，在日本、加拿大、美国在60%左右，一些发达中国家也到了80-90%这么高的数字，最高的柱子是住宅资产占有的比例。

　　住宅资产和财产性收入的关系。所谓的财产性收入就是家庭财富的收入，数据是《中国城市生活与价格年鉴》的数据，分出五项一是利息，二是股息和红利，三是其他的投资收入；四是出租房屋收入以及保险、知识产权收入和其他财产性收入。这里分析的是03-07年的情况。98年城镇居民户均只有400多元，08年上升到1100多元。

　　五项财产性收入的情况，03年户均家庭利息收入只有61元，股息和红利92元，出租房屋的收入就是来自住宅资产带来的财产性收入，是173元。07年，利息收入增加到100多元，股息和红利的收入增加到279元，出租房屋的收入上升到453元，出租房屋收入仍然是股息和红利的1.62倍。

　　到07年，在家庭财产性收入，出租房屋占比达到44.68%，不论从总量还是结构上，出租房屋的收入都远高于其他各项。

　　住宅资产和居民消费支出的关系，主要是叫做财富效应，财富效应在现在经济学中它的含义就是指人们的资产和财富变动所引起的消费支出的变动。住宅资产和消费支出有六条，有的是负的，有的是政的，现实中到底怎么样，这是一个实证和经验检验的问题。在国外，包括国内也有一些估计结果，在实证研究方面，对住宅资产的财富效应的估计，由于使用的数据和方法不同，得出的结论也是有差别的，总体来看，住宅资产具有正向的财富效应，住宅资产的增加，一般都会增加消费支出。国际上一般都是正的，高的在0.1，低的在0.02。

　　对我国房地产财富效应也有估计，主要使用的是宏观数据，这些估计大部分都发现我国的房地产市场具有显著的倾向就是财富效应，而且大部分的研究发现房地产市场的财富效应大于股票市场。

　　这是对于我国居民房地产财富效应的估计，这是理念宏观的序列数据做出来的，变量都不一定相同，但得出来的结论基本上是一致的，大多数的研究得出增加的趋势。在对我国居民房地产财富效应还没有从微观的角度，从抽样调查数据的调查来看它到底是什么情况。我们这个研究从微观数据来看，现在先给出一个背景，住宅资产的变化和消费支出的变化这宏观数据得来的，我们这次使用的数据是国家统计局抽样调查的数据，是自有住宅的数据，家庭收入、家庭人口、金融资产、户主的年龄和教育程度。

　　这个图显示，随着住宅资产的增加，消费支出是在增加的。这是一个大致的关系，在控制其他一些变量之后，住宅资产对消费支出有什么样的影响呢？我们给出一个估计结果，自有住宅价格最上面这一横可以看到，单个就是显著程度是0.01，非常显著的显示它是正的，虽然住宅资产价值的增加，消费支出是显著增加的，这个数值大概在0.0011到0.03之间，无论个模型，控制住户主的教育程度包括户主的年龄，都显示出正向的结果。

　　这是估计的结果，居民家庭每增加1元，大概是0.011到0.013之间，这是住宅资产财富效应的估计。

　　而金融资产估计为负，第二行金融资产都是负的，随着金融资产的增加，消费支出是下降的。随着金融资产的增加，居民的支出有略微的下降。一个可能的解释，金融资产的代替效应超过了财富效应，居民金融资产的增加是以减少消费支出为代价的。

　　还需要说明，消费支出的应变量是家庭的消费支出，不包括家庭的购房、建房的支出。

　　研究结论有六点，一是城镇住房制度改革以来，我国城镇居民的住房面积快速增加；

　　二是城镇居民的住宅资产快速增加；

　　三是在总值上，住宅资产高于金融资产和耐用消费品价值，同时住宅资产占三项资产总和的比率也最高。

　　四是在城镇居民家庭财产刑收入中，来源于住宅资产的财产刑收入是主要部分。03年来自住宅资产的财产性收入占全部财产性收入的42.5%，07年上升到44.6%。

　　五是住宅资产具有正向的作用。

　　六，从增加居民资产增长和拉动消费的作用，从这个角度，政府应该支持房地产市场的发展。

　　【主持人】：今天来了很多媒体朋友，还有很多专家，大家互动交流一下。

　　【提问】：我是每日经济新闻的记者，我有个问题，刚才任荣荣博士介绍的时候说到我国的房地产周期，我国的房地产周期低估是之滞后经济周期一年，高峰是领先经济周期两年。目前我们国家的房地产正处于什么样的周期当中呢？

　　【任荣荣】：刚才最后一个图是我们国家从98年到80年经济周期的判断。红色的虚线代表的是经济周期，蓝色的是房价，代表房地产周期。在这个研究的阶段里面可以看出，房地产周期的低估要滞后于经济周期一年的，但顶峰要领先于经济周期两年。

　　我们判断这个周期预计都是在2009年我国的经济周期和房地产周期同时达到一个波谷，现在我们的房地产周期和经济周期应该属于复苏的阶段。

　　【提问】：你好，我是财经杂志的记者，有一份专题报告谈迁移人口在总住房需求的比例。我想问一下任总，刚才在报告里面提到迁移人口需求在总的住房需求比例是30-40%，这个可能是全国的平均水平，任总，在北京，您个人觉得非本地户籍人口在本地住房销售中的比例大概是什么样的水平？以此为基础，政策调控有没有一个准确度？谢谢！

任志强

　　【任志强】：前一轮汇报过一次关于租赁情况的报告里头有一部分的解答，这是去年的时候，可能你没有参加，我们有一份专门的报告，你里头租赁住房的情况有外地人口对住房需求的报告。报告的具体情况现在记太清了，但外地人口在城市中占有的住房比重还是很高的，所有城市中，大概有1/3的人口集中在城中村。其中北京也同样的，到目前为止，公布的人口已经超过了1760万，按照总体规划，2020年应该是1800万，实际上瞬间人口比重在2008年奥运会管制的时候，已经超过了2000万。

　　今年的政协会上有一位调查者说，他们调查的数据，北京去年已经达到3050万，我们没有办法核实他这3050万，他是在政协会上听政协委员报告的时候他们说调查的数据是这样一个数据。北京实际人口有1240万左右，08年的数据，09年没有公布，可能接近1300万，有一办以上是居住的人口，其他是流动人口。但没有算驻京办事处，因为驻京办事处是长期居住，但随时调换，他们既不算半年的常住人口，也不算户籍人口，当然每个办事处都有一个或者几个是户籍人口。如果把这个算进来，我估计现在2400万人应该差不多。

　　“唐家岭”事件在五环到六环期间已经有400到600万人口，他们早已超越出了浙江村的组织。你们可以看看新闻调查里的“唐家岭事件”。从这里可以看出，北京继续增长人口的概率是极大的。刚才任荣荣提出的日本周期里头可以看到，东京最后一个周期之前，所谓泡沫破裂说是3000万人口，现在是4000万，泡沫破了以后还增加了1000万人口。北京按照英国人作出的一个结论，最少应该是4000万人口，他是根据北京市的功能和需求做出的测算。从目前情况看，北京如果不能按照长期人口迅速扩张的比例提供他的土地的话，是难以保障的。

　　今年政府工作报告提出，北京市已经达到人均1万美元GDP，完成了2020年的城市总体规划，但土地供应计划是按照2020年的计划分年度，每年5000-6500供应，没有任何调整。当一个城市的人均GDP总量和人口总量在10年以上的速度超越的总体规划，土地还要滞后10年以上自时间供应的话，这个矛盾是没法解决的。我们的资源和发展速度不匹配，因为GDP提前了，其他任何一个指标都没有提前，这时候必然产生一个矛盾。

　　政府工作报告的第一条存在的问题中提出，去年政府投资过大，但明年投资跟不上；第二条提出来，人口、资源环境矛盾十分突出，这个矛盾我想再过10年也解决不了，因为土地供应是计划经济，但经济增长是每年以8%、10%增长，人口增长也是超额完成。这个矛盾在北京是可能解决不了，永远是个大嘎达，这个嘎达只能谁打得过谁了。

　　【提问】：我想接着刚才的问题问，任总说09年房地产和经济周期同时进入波谷阶段，我们都知道09年我国的房地产是非常火爆的，既然这样，为什么作出达到波谷的判断呢？您认为在未来的特殊阶段，这个市场会表现出哪些特征呢？谢谢！

　　【任荣荣】：我刚才判断的房地产周期和经济周期选用的指标一个是房价的增长率一个是GDP个增长率，虽然你感觉09年我们的房价经历比较快的上涨，但同比变化来看，涨幅还不是很高。周期的判断，我们去除房价之后，2009年就是这两个周期谷底。未来的判断预计2010年，温和通胀的情况下，房价保持稳中有升这样的变化，房地产市场和供给都会出现同时增加。

　　【任志强】：他刚才说的波谷就是最低点，08年底和09年初是最低点。

　　【提问】：我想接着问一下，政策会不会影响到这个周期的变化？因为我们知道现在政策在打压房地产市场，如果2010年在一个复苏阶段，有没有可能会受到政策的影响打乱这个周期？请问一下任总，谢谢！

　　【任志强】：我从来不认为政府要打压房地产，你们用词要准确。我们最多说政府提出的是“打压部分房价过快增长城市的房价”。准确的说，应该是抑制投资，否则的话不会增加供给，也不会增加保障房供给。所以你们说打压房地产不太正确，没有一个政策说要打压房地产。

　　我们不管怎政策怎么样，这个经济分析就是看GDP，如果GDP高涨的时候，没看到哪个国家的房价是跌的，可能有前有后，提前一年或者滞后一年，这是任荣荣的报告里提出来的。但好像看不到在GDP高涨的过程中，把房地产打下去，房地产打下去GDP就掉下去了，GDP掉下去，温总理比我们还急，6%的时候都急的不得了，所以要保8，我们不太相信把中国的GDP打下去，不太现实的说法。

　　【提问】：在专题报告里面提到城镇住房占居民财产性收入比较高，消费支出意愿增加。但这个判断和我们一般的印象相反的，房价上涨过快的话，对一个城市的竞争力也有负作用，对居民的消费力来说应该有大量的挤出效应的。任总，您是什么样的评论？

　　【王震】：你说的应该是房地产价格上涨，是六个传导渠道中的某一个渠道，要综合整个理论来看，有的是挤出的，有的是促进的，到底实际上是怎么样，空谈是没有用的，看多少年也看不出来，拍脑袋也拍不出来。这是国家统计局做的城市住户的抽样调查，从全部城镇人口中随机抽样抽出来的，根据这个抽样做出来一个结果是，我们发现随着住宅资产的增加，消费支出是在增长的。

　　刚才你说的可能会有这种情况，某一个里面确实是这样，在理论是这样，但你忽略了其他的渠道在影响着这件事情，应该是一个全面大样本的东西做出来。从数据上来说是没有问题的，从我们的方法上也没有问题，因此所得出来的结论也没问题。

　　【主持人】：财富效应里面有六个，有些是正效应，有些是负效应，你讲的是一个，我们要判断一件事情的话，要从六个里面总体作出分析更客观一些。

　　【提问】：我是来自网 易房产的，这份报告给我们的感觉非常地学术，更多老百姓关注的是明年房价究竟会怎么样，是不是刚才给出的这份报告告诉了我们，明年的房价还会继续上涨？我们看到周期是在复苏的阶段，而且也提到会稳定上涨。我们能不能通过这个报告作出这样的一个判断？

RECIO工作室博士刘琳

　　【刘琳】：在这个报告里已经说得很明白了，我们给出来的结论是稳中有升。稳中有升跟09年快速上涨的情况相比来讲，它的景气实际上已经出现了调整。

　　但是我们认为房价不太可能下跌，为什么这样说呢？在刚才的报告中给出的几点理由，一是我们给大家展示了三个其他国家和地区近40年来的经济周期跟房地产周期的关系，我们看到，在经济上涨的情况下，房价很难出现下跌，尤其是名义房价基本是不跌的。

　　第二，我们经历了08年的房价下跌，大家非常明白房价跌去取决于企业的资金压力。在这个报告里同样给出一个资金来源的分析，我们认为现在作为增量房地产开发这一块，企业资金是充裕的，房地产市场如果房价下跌，首先要经历交易量的下降，上一轮的过程中交易量出现11个月，之后才出现下跌。

　　第三，房价本身就是一个价格现象，我们认为在2010年，物价很可能会出现温和的上涨。在这种情况下，房价没有下跌的理由。

　　我想它是不以人的意志为转移的，是有它的规律。

　　【提问】：刚刚也谈到一个问题，说决定房价是否下降主要还是看房地产公司的资金现状。不知道专家报告任总这边能不能对2010年房地产行业的资金现状作一个判断？现在包括房贷、开发贷都在收紧，2010年会不会出现房地产开发商缺钱的现象？谢谢！

　　【任志强】：任荣荣的报告里讲得很清楚，投资的比例是1.58，你不给贷款也够。现在把去年11000亿贷款号称是19000亿的贷款，那8000万贷款是老百姓的钱，不能搁在房地产里头。媒体都是有点不讲道理，比如你们对汽车业的贷款，曾经把你们个人购买汽车的贷款计算进去吗？都说我们给汽车业拨了多少多少贷款，从来不把个人的贷款放到汽车里。

　　只能减掉的是11000亿左右的贷款，都减完了还富裕，还有钱，2010年贷款不给还有钱。57000多亿减去开发投资大概3万多亿，还剩下2万多亿的钱减去贷款，一分钱不要我还富裕。最多就是你银行贷款不给的时候我少开发，我开发跟不上，是不是我的房价还得涨？因为市场还没有供求嘛。这是一种错误战略，导致要想房价降下来，必须加大供应。温总理说这句话，大家都不信，所以银行就坚决不按温总理的要求办，坚决不增加供给，那房价不还得涨吗？怎么会打下去呢？这是一个悖论。

　　【主持人】：任总讲的问题也是很多人关心的问题。

　　【提问】：我想再问一下任总，刚才您说贷款也够，但可能也要分情况。是不是民营队伍的钱不太够，国有企业的钱比较充足，会不会撑死远洋饿死潘石屹的现象出现呢？

　　【任志强】：潘石屹也不会死，现在穷的只是没有地。潘石屹是在香港融资，他要在香港发的话，很容易就发回去。过几天吧，他3月份发年报，你们看，现金流充足得很，比香港上市融资的时候钱还多。所以你们都是瞎猜瞎想。

　　民企和国企之间的关系最主要要看大小，大小不是绝对的。冯仑在好几年之前就说傍大款，傍着天津泰达，然后上市。民营企业老想永远独吞，永远也长不大。为什么当年要抱着华润上市？就是我们太小。国有企业也一样，所以中远、中海等等他们都是因为上市才有融资，不是因为是央企。民营企业也有很多通过上市的方法取得融资，到现在还没有看到证监会发住命令说不允许房地产进行融资，也没有看到信托停止了房地产的有关信托。

　　所以不能单用企业性质来看，因为今年如果收紧信贷的话，没有说国有企业卖的房子就不执行信贷利率了，也没有说民营企业卖的房子就执行0.7倍的利率。最重要的是要看卖房的，我们不担心对开发商的信贷有所限制，担心的是对消费者的信贷有所限制，如果说消费者买房都不给贷款了，那就完了，我们这个报告说的现象就不存在了，就往下跌了，而且中国的经济也得往下跌，中国的政府不太可能说不给个人住房消费贷款的。

　　【提问】：您好，我是中国企业家的记者，我想提个跟保障性住房有关的问题。前几年起一直在提保障性住房，但我个人感觉保障性住房对市场影响非常之小，今年的政策主要强调一块。未来，我想问一下专家，保障性住房在中国市场会形成什么样的格局？可能会出现什么样趋势性的东西？

　　【刘琳】：保障性住房是这样的，我们认为保障性住房的对象和我们现在所讲的房地产市场真正的需求或者有能力的需求还是不太一样的，应该是两个群体的东西。

　　现在应该说从去年的金融危机以来，国家加大了保障性安居工程的建设，保障性安居工程目前的计划应该到2012年。这几年里面，重点工作是棚户区改造，另外加大廉租房的建设力度。按照建设部公布的规划，到2011年，大概要解决1500多万户保障性住房的保障问题。我们应该可以看到，在未来的两到三年里面，保障性住房的建设量将远远高过08年以前。

　　这部分对象本身就没有构成对房地产市场的需求的影响，比如大量棚户区的居民，他们都属于低收入阶层的住房困难者，本身也进不了房地产这个市场。这个事情对咱们房地产市场的发展趋势来讲，影响不会太大。

　　【任志强】：你看看专题报告第30页，上面有一张图，这张图我们曾经在2003年的时候就专门说过。红的数字表示房地产业，下面带方框黑的数字是代表基本建设概念，也就是非房地产的住宅建设住户，中间那条线是两者加权平均的增长速度。

　　什么意思？保障性住房相当于黑色建设，和红线是两个体系，一方面是商品房的统计概念中，另外一部分是非出让土地的非商品房，不在房地产开发的统计年鉴里头，和这统计数据根本没关系。统计红线里面有一部分，其中有加建、代建或者配建的这一部分都在红的里头，但单独建设的都不在红的里头。所以这是两个不同概念，不要把这两者弄混了。我们有两个司，一个是住房司，一个是保障司，两个不同概念。

　　【提问】：我是新华社的记者，我想请刘琳博士解度一下目前海南的房地产现象。

　　【刘琳】：海南的房地产我想国家发布了区域规划之后，房价或者地价的上涨大家都能够理解，本身将来的区域发展前景还有独特的气候环境，造成了他会吸引大量的人往那儿投资、买房。这种价格的上涨应该是在情理之中的，我觉得没有什么好解释。

　　【提问】：任总您有什么看法？

　　【任志强】：海南去年一年的销售额大概超过了累计之前的十年左右，每年房地产投资只有6-9个亿，现在开工大概800万平方米，一年销售大概只有300万左右，起码够卖两年的。但不等于这800万是当地人要买房子，有很多不是当地人要买房子。海南最大的问题只要银行不给推海南户籍人口买第一套住房发放贷款就行了，现在采取的首付是60%，不给外地人贷款，如果所有外地人买房都花自己的钱，就不需要担心。但如果银行给了这些炒房者或者买房者大量的贷款肯定有问题，至少到目前为止，没有银行给这些人发贷款，这些人买的都是花自己的钱，因为人家自己掏钱，不能说我买吃的你不卖我，没有这种道理，我到海南去你不让我玩？也没有这个道理。但涉及到老百姓的实际居住，可能会形成过去所说的泡沫。

　　海南上一次泡沫主要是银行大量贷款形成的，如果现在都是个人花钱买的房子，没有银行的钱，你那么关心他干吗？再涨10倍、20倍也没关系，反正没花国家钱，跟老百姓生活没关系，对当地老百姓反而增加收入，增加土地补偿费，增加旅游收入，是好事。

　　【记者】：我是证券周刊的。我想问一下刘博士或者任总，今年的整个银根收紧肯定是一种趋势，刺激政策肯定会逐步退出，今年的交易量不会太好，固定资产的投资总额也会下降。如果是这样，需求下降之后，但开发商依然有钱，价格依然坚挺，到了第二年，会不会迎来新的供需进一步不平衡，形成09年暴涨的局面？谢谢！

　　【刘琳】：拿的意思是2011年暴涨是吗？

　　【记者】：需求都压到2011年了。

　　【刘琳】：这个观点的一个前提是讲住房需求是客观存在的，这个也是我们报告里头，包括分析人口和分析经济周期，都有一个前提的，至少到2020年之前，在这一段人口红利区，房价的上涨是长期的态势。09年上半年出现一个房价的下跌只是一个短期的现象，不是长期的局面。所以我们对2010年的判断依然稳中有升，如果我们的货币政策是收紧的，现在货币政策的收紧也是结构性的，对于首次住房需求这一块还是鼓励的，因为毕竟是居住产业嘛。对于二套房或者投机性购房出台一些政策抑制这些需求的快速增长，主要是这样。

　　这种政策带给市场的反映，我们认为有一定的影响，但不会很大。所以最后的判断房价依然会涨，需求还会增加的。现在不能够认为有一些部确定性的局面，在我看来就是物价上涨的幅度或者物价上涨的速度，取决于将来货币政策收紧的程度问题。从我们能够看到国外历史发展的情况，在RECIO的一季度还是二季度的报告里面，曾经给大家做过一个美国和日本在上个世纪七八十年代石油危机所经历的房价和物价的情况，石油危机的时候，美国的物价最高的时候涨了15%，日本最高的时候物价超过20%。也就是说当出现恶性通胀的时候，我们能够看到当年的物价、当年的房价在物价水平最高的年份里头，房价是下降的，也就是说会有非常紧的政策出台的时候，房价可能会下降，但我们仍然很有信心，这种状况不会再中国出现。

　　所以在今年预测房价稳中有升的时候前面有一句话，在物价保持温和上涨的条件下，房价是稳中有升的。实际上，有一丝丝的担忧并没有显出来，因为我们认为它出现的可能性很小。

　　【主持人】：今天发布会就到此结束，感谢各位嘉宾，感谢各位媒体朋友，谢谢大家！

来源：搜狐焦点网

编辑：冯培蓓